第3.2章-码头特许权及土地契约

作者:Theo Notteboom博士和Athanasios Pallis博士

大多数港口码头是通过特许经营权租给码头运营商的,特许经营权涉及招标过程,以获取码头资产。

1.私人参与港口投资和运营

在世界上许多国家,政府和公共港口当局已经从港口运营退回.核心司机是信念,即企业的港口服务和运营通过更多的竞争以及对客户需求的更好的反应,可以实现市场的更大灵活性和效率。传统上是像政府部门一样经营的港口正在看到私人资金,以促进更高的竞争和更高的生产力。最终,将降低成本转向进出口商和出口商。通常这涉及将公共机构提供的服务转让给私营企业。港口已成为吸引大型投资小组和股权基金经理的注意力的业务。

港口倾向于发展新的治理结构,在文化和商业目标方面,应根据当地的具体情况进行调整,并提供多种选择。四大类港口/码头所有权和港口/码头运营的组合可以区分为:

  • 公有制和公众参与经营。
  • 港区建设、经营、管理实行公有制和民营化。
  • 公共所有权和私人参与上部结构安装(如起重机)和操作。
  • 私人所有权和运营。

使用模型公有制和私营经营(POPO)是最常见的,通常涉及某种形式的公私伙伴关系(PPP)在公众之间(以政府机构的形式)和私营部门提供特定的公共服务。此类伙伴关系要求在公共和私营部门之间共享风险,责任和退货。

在海港行业中,PPP协议的使用非常普遍,目的是构建码头运营商和港务局在码头设施的建设、融资和运营方面的责任。常用安排包括:

  • 建造租赁运营(BLO).政府或港务局将整个或部分港口的建设和运营,以长期租给私人公司。私营公司建造泊位和码头等设施。反过来,港务局在整个租赁期控制着租赁权,并每年收取租金。
  • 构建操作转移(机器人).政府或公共机构给私营公司提供特许权或特许经营权,以资助和建立或现代化特定港口设施。私营公司有权营运设施,并从指定的时间内从指定的运营或完整端口获取收入。私营部门在特许期间取得所有商业风险。在特许期末,政府重试改进资产的所有权。政府和私营运营商之间的安排载于可能或不包括监管规定的特许权合同。
  • 恢复操作 - 转移(腐烂).政府或公共机构授予私营公司的特许经营,为特定终端或整个港口提供资金和恢复或现代化。该公司有权从康复港口运营和获取收入。私营公司采取所有商业风险,并在特许期末,政府重试改进资产的所有权。
  • 构建恢复操作 - 转移(布罗特). 政府或公共当局向私人公司授予特许权,以资助、建造和修复特定码头或整个港口或使其现代化。私人合作伙伴将在特定时期内建造、运营修复后的港口,并从中获得收入。私营公司承担所有商业风险,在特许期结束时,政府重新获得改良资产的所有权。BROT是BOT和ROT机制的组合。
  • Build-Operate-Share-Transfer(泊斯德).当政府授予特许权或特许经营权给私营公司来为指定的时间段提供资金和建立或现代化特定港口/终端时,BOTS相似。从终端运营获得的收入在整个特许期间与指定的公共机构共享。政府/公共机构应确保收入的特定吞吐量。商业风险在政府和特许经营者之间共享。在特许期结束时,政府重试改进资产的所有权。

在港口环境下合理实施PPP的关键成功因素包括PPP合同的准确性、适当分配和分担风险的能力、项目的技术可行性、合作伙伴的承诺、财务方案的吸引力、明确的责任定义,强大的私人财团的存在和现实的成本/效益评估。

2.终端优惠

让步是由政府或港口权力给(私人)运营商提供特定港口服务,例如终端运营或航海服务(例如,Pilotage和拖船)。

在终端特许权设定中,一方面,私人终端运营商在私人终端运营商之间签署了特许权协议,另一方面是房东港机构或赋权政府机构。让步可以采取一个形式长期租赁或经营许可证。根据长期租赁制度,私人公司可以在规定的时间内经营指定的码头。政府或公共机构在整个特许期内持有设施的产权,并收到资产的租赁付款。这个让步/租赁费用由私有终端运算符支付用于升级和扩展该设施。

私人终端运营商的土地的允许是一个基石业主港务局模式在这种模式下,地主港务局通常是由特定立法建立的公法下的一个单独实体。它有能力签订合同(包括特许协议),执行标准,并使规则和条例适用于港区。私营公司从事港口作业(特别是货物装卸)。地主港是大中型港口的主要港口模式。

特许政策已成为一个强大的端口管理工具在终端运营业务方面:

  • 通过特许权政策,港口当局或政府机构可以保留对港口的一些控制港口市场供应方的组织和结构
  • 通过特许政策,港口经理可以鼓励港口服务提供商优化稀缺资源的利用如土地。

3.终端奖励程序

近年来,世界各地的许多港口的授权做法都经历了相当多的变化。虽然经常不需要正式的条件,但现在授予授予通常包括对获取终端的不同候选人进行全面查询。终端可能会被授予几种方法,包括:

  • 直接任命
  • 来自合格人才库的私人谈判
  • 竞争竞标过程

国家和超国家立法、港口私有化计划以及特许政策中违规行为的法律纠纷都已经产生有竞标最常见的程序用于特许权授予。港口管理机构邀请潜在的候选人,或者港口的管理机构发布打开呼叫以获得招标。该呼吁可能涉及公共招标程序或其他类型的招标,例如具有谈判空间的公开评估程序以及在此过程中提交改进的提案。任何竞争性竞标都应遵守平等原则,这使得所有候选人应同等地治疗和比较。在授予特许权或没有大幅减少竞争中,应该没有偏袒主义透明度原则

在开放式招标的情况下,终端通常根据合格候选人的优惠颁发,其次是一个或多个谈判回合。在其余情况下,终端根据符合条件的候选人的优惠颁发,没有任何谈判或候选人在授予进程期间提交修订提案的可能性。有些端口根据具体标准使用不同类型的招标程序。例如,用于较小设施的有限或“光”版本和更大终端的完整版本。

在终端不可用的情况下直接任命美国港口管理机构这样做主要是出于战略原因。包括创建港口竞争或确保有效现有公司的进一步扩展可能性。此外,终端项目可以代表现有设施的边缘延伸,例如具有一个泊位的现有容器终端的扩展。

典型的终端奖励程序包括三个阶段

  • 投标前阶段.授权授权(通常是港口管理局或港口的任何其他管理机构)使得授予颁发的必要筹备工作,以考虑到现行的监管条件。授权当局必须决定与颁发程序有关的关键问题,并为有兴趣的候选人提供这些信息。在此阶段,定义了游戏规则。
  • 授予阶段,包括甄选阶段,如有必要,还包括资格预审阶段。筛选候选,评估投标,并选择最合适的候选。评标机构面临的挑战在于,如何根据投标前设定的参数做出正确的选择。
  • Post-bidding阶段.与选定的候选公司签署具有法律约束力的合同协议,并在合同期内监督运营商的表现。必要时,采取纠正措施,解决争议。

资格化通常(但不总是)是奖励阶段的第一步,包括从感兴趣的候选公司中挑选合格的公司。它是基于奖励当局在奖励阶段开始之前制定的一套条件。满足这些条件的公司将被允许进行一轮或多轮的筛选,并获得终端特许权。

4.出价前阶段

投标前的关键决策包括:奖励什么,在什么条件下颁奖仪式将举行。以下问题在此阶段需要解决的问题:

  • 如果要规定要处理的商品,或者应该投标人是否有自由来确定他们希望处理的货物?
  • 应该出让哪些地块:一块大地块还是一些小地块?
  • 特许权的关键条件是什么?如何确定这些条件?(例如期限、费用及收费结构;绩效目标、奖金和罚款;最终资产补偿,从右到尾)。
  • 港务局和码头运营商之间的风险划分是什么?
  • 港务局和码头运营商之间的哪个投资部门?
  • 哪个职责部门(如维修及疏浚)?

A.特许权的对象

一旦决定特许经营(未来)码头,授予当局必须说明特许权的对象.将给予特许的港口场址应谨慎划界,以避免在土地管辖权方面的任何潜在冲突。此外,还必须分析和提出场地的技术和地质特征以及拟议特许权的物理、操作、商业、法律和劳工方面的问题。这些信息通常最终出现在与授予程序有关的后期文件中,如公开拍卖、招标文件或竞争性招标过程中的建议书。

其目的是为了避免奖励过程中的信息不对称。如果港口当局没有提供尽职调查,候选人将不得不核实场地的状态,可能进行调查和实地研究,以准备他们的投标。这增加了交易成本,可能会减少竞标者的数量。此外,在这一阶段授予权力留下的任何空白,都为特许的赢家提供了在后期阶段甚至在流程完成后进行操作的机会。

B.主要使用终端

奖励权威可能希望决定主要使用终端在预购阶段。或者,授权机构可能决定邀请某个策划的出价,而不是指定它应该如何使用,只要它遵守港口权威允许的功能。If the awarding authority clearly defines the use of the terminal (e.g. plot to be used for container handling only), then the port authority will, later on in the process, have an easier task in evaluating the technical and economic proposals of the candidates on an equal footing.

C.终端站点的分裂和分阶段

要特许的终端站点的大小是一个复杂的问题,因为足迹必须足以进行预期活动水平。在预先竞价阶段,港务局将不得不提出关于开发足迹的关键决定分裂和分阶段.在一个假设港务局有200公顷的港口土地可用于集装箱码头开发:

  • 分裂选项.这个网站是否最好让作为一个终端,或者是情节分裂分为两个或多个部分分别进行特许?该方案必须考虑到预期的市场需求和最小的最佳终端规模。
  • 定相.让步过程可以分阶段的。港务局可以决定在第1年,第3岁,50公顷的第一部分颁发100个公顷,而剩下的50公顷。此选项必须考虑需求的预期增长和可用于的财务和技术能力终端建设。

虽然战略选择分裂和阶段显而易见,解决方案实施起来很有挑战性,因为它们可能对港口的竞争状况产生深远影响。在这方面可以确定两项主要挑战:

  • 对终端线的分段进行分段的方式.港务局可以为每个阶段组织一个单独的竞争性招标程序或拍卖程序。另一种选择是,港口当局可以将第二个码头阶段仅仅看作是初始码头阶段的延伸,并决定将第二个阶段直接授予现有码头运营商,从而避免竞争性招标过程。如果终端的第二阶段是第一阶段的边际延伸,那么竞争招标程序或拍卖第二阶段是没有意义的,至少当现有终端运营商表示有兴趣运营第二阶段。如果第一终端阶段和后续终端阶段之间的规模差异很小,那么直接预约现有运营商是不太明显的选择。
  • 港口竞争中的动态.如果港务局为新情节组织了竞争性招标程序,并使现任公司有资格竞争终端特许权,可以进行两种结果。一,是现任公司赢得了.现任事件加强其港口内垄断地位,如果竞争港口竞争压力不足,可以提取垄断租金。最终,结果是港口权力的高收入,但港口用户的成本很高。同时,设施的规模可能会产生规模和范围的经济,从而产生降低运营商每单位处理成本的可能性。第二,A新进入者被授予特许权,从而引入了港口内的竞争。考虑到现有设施和新设施之间的规模差异,新进入者有一个良好的起点,以超越现有企业。

上述讨论的问题构成了世界各地竞争主管机构处理的许多法律纠纷的核心。它不可避免地提出了进一步的问题,涉及到港口内竞争与最小有效规模(MES)在终端操作中。

D.风险和投资分工

港口当局将不得不决定划分风险和投资与特许权的对象有关。一般原则是,应将风险分配给最能管理风险的一方。在港口行业,,商业风险最好是由私人运营商管理。

港口基础设施,这个问题更复杂。在某些情况下,所有风险都转移到私营部门,授予当局授予建造和运营终端的特许权。特许经营者必须进行所有投资,因此承担所有风险。当被特许的码头不属于更大的港口扩建项目,而需要独立建设时,这种选择尤其具有吸引力。然而,当一个港口当局开发一个更大的港口扩建项目,并将特许使用不同的地点时,最好是承担这些风险。

授予特许权需要地址风险奖励因素为避免可能导致机构入境障碍和有限的投标或根本没有出价的不现实的术语。

E.让步期限

港务局必须决定持续时间,费用和费用结构在开始获奖过程之前。在大多数情况下,特许权的期限由港口权威或政府机构决定。在世界许多地方,立法者已经开发了关于让港口部门的自由和公平竞争的特许持续时间的粗略指导方针。特许期间几乎没有任何拇指规则。例如,欧洲委员会制定相关规则的企图,但这些规则尚未达到所有利益攸关方的协议。一般而言,让步的持续时间与所需的初始投资金额有所不同,遵守港口和土地租赁的发展政策以及其他地役权。

港务局可能会选择逐步的让步条款,一般基本持续期为15年,每5年连续续签一次,这些续签是基于已定义的标准。港务局在进入批出程序前,亦须就是否可能将特许期延长至官方期限以外,提出意见。

协议的持续时间对终端运营商和港口当局来说至关重要。长期协议允许私人港口运营商从流程学习中获益,并实现合理的投资回报(ROI)。港口当局试图在码头运营商投资的合理回收期和潜在新来者的最大准入之间找到平衡。由于长期协议成为进入壁垒,港口内部的竞争只会发生在现有的本地港口运营商之间。

F.特许费和费用结构

港务局也必须决定费用和费用结构它将在整个授予程序中使用。一方面,港口用户要求一个透明、统一和稳定的收费系统。鉴于码头运营商的投资决策,这种费用结构的稳定性非常重要。另一方面,港口当局试图运用市场机制来确定宝贵港口土地的使用费。

港口管理机构为使用港口用地而部署的定价系统往往因港口而异:

  • 港口的管理机构强制执行固定租金每年在使用中的终端表面的终端操作员上(例如欧元/米2/年)。
  • 一种总金额无论经营活动的财务结果加上可变付款吗(总和的较大总额:总现金流量或每吨系数的百分比),无论金融业绩如何,都要支付
  • 航站楼区域每年的固定租金加上收入的百分比(特许权使用费)。
  • 在使用中的终端表面的固定地租,按A调整奖金制度,取决于与保证量相关的年吞吐量。

G.最终资产赔偿

在处理终端上层建筑时,港口当局可以遵循不同的路径合同期限结束. 虽然关于如何处理上部结构的决定通常是在特许期结束时作出的,但港口当局即使早在投标前阶段就对这一问题形成意见也是有益的。常见的方法包括码头运营商在合同期限结束时拆除/破坏上部结构,或将资产转让给港口管理机构,无需任何形式的补偿。港务局可选择对码头经营人在合同期限结束时转让的上层建筑给予经济补偿。

5.资格预审阶段

港务局可以决定在进入竞争性招标或拍卖阶段之前进行资格预审。资格预审阶段的目的是减少潜在候选人的数量通过制定有关公司规模、经验和财务实力的标准。

A.处理现任终端运营商

在额外的投标程序中,现任者通常比新加入者具有优势。在港口没有竞争对手的情况下,不面临严格价格监管或任何其他障碍(监管或非监管)的在位公司很可能赢得额外码头的投标程序。在这种情况下,它将产生一些市场力量,从而能够提取经济租金。

港务局可决定现任运营商不能持有同一个港口的不止一个特许权.无论他们是否可以这样做取决于法律框架到位:排除潜在的候选人可能被竞争当局视为反竞争力。还有规则对外国候选人的地方/国内球员提供了优势的案件。

B经验和财力

候选人的经验可以通过管理在相同或其他港口的类似货物的设施管理来证明。因此,候选人必须通过授予具体证明,使他在与项目有关的活动中的经验终端开发的前因。定义相关的经验可以采取不同的形式根据港务局所遵循的地理范围,从本地港口经验到全球经验不等。考虑的终端类型从多用途终端到容器等专用终端。这些需求通常与特定的最小处理吞吐量在这些终端中,偶尔用作最小化引起的投标人数的手段,因为对全球运营商的偏好(合理的?)偏好。

经验也可能与投标人的技术偿付能力在基本端口处理服务或填补物流中填补功能差距的能力,拓宽提供的地理市场,扩展终端网络。创意港口当局可以设计所需的经验,以便某些终端运营商处于良好的位置,以进入选择阶段。

竞标程序通常包含投标人财务实力的门槛.例如,可以规定,投标人净资产的一定比例至少应等于估计的工程成本。除了财务记录之外,财务偿付能力还可能与经营者在特许经营的整个生命周期内维持与总资产和固定资产相当比例相匹配的特定准备金水平的能力有关。

6.选择阶段

授予机构可以从各种不同的设置中进行选择,但选择通常基于谈判或拍卖 - 相似的结构

  • 海港的许多竞争选择程序事实上使用拍卖因为终端机被分配给出价最高的人——不一定是在金钱方面,而是在许多标准上的最高“得分”
  • 与最高投标人的谈判之后(事实上的或正式的)拍卖并不罕见,甚至可能导致最初决定的逆转。

选择是基于a技术和财务提案价格报价.每个合格的投标人都只提供一个提供的提供,没有变体或替代品。根据技术和财务提案和价格出价,选中先前合格的投标人之间的投标人。

A.技术和财务提案

决定谁将得到让步的一种方法是将决定主要基于所要求的技术和财务建议书.虽然此类技术提案所需内容往往是明显的,但由于案件,它通常包括以下内容:实施细节,融资细节,营销计划,运营和管理细节,就业影响,环境计划和组织计划。

终端开发将遵循实施计划按照阶段根据交通的预期增长订购。实施计划由市场研究的结果支持。处理能力的计算必须证明所提供的设施将有必要的能力充分服务预计吞吐量。投资的时间表必须包括预见的工程和设备成本。每个投标人都必须提供预计在终端上运行的固定或移动设备的完整列表,其中定义了类型,容量,规格,寿命和进入操作的日期。如果招标程序涉及投标人的绿地或棕色菲尔德码头的发展,每个投标人都必须提出研究和初步的作品草图,估计建筑成本和投资计划提案所讨论的所有作品中。

营销计划通常包括一个市场研究,该研究定义了终端的服务需求,并证明了关于安装的幅度和要求的预防,包括每年吞吐量的预测。候选人可能不得不表明预期的价格及最高收费为终端用户提供的任何服务运营成本(包括劳动,设备,燃料等投入和供应),维护和监督和管理。

每个投标人通常都必须呈现环境和领土研究关于诸如终端操作对环境和移动性的影响以及消除,减少或减轻所选择的不利影响的替代方面。

此外,每个投标人通常都必须量化员工要求为特许权和项目的发展根据货物预测。

在一个准备好的提案中,应该有一个连续逻辑链,从市场需求和货物预测到实际布局、设备采购、人员配备水平和运营假设。考虑到最终的选择,这是很常见的利用技术和财务提案的各个方面把结果加起来加权或未加权分数,基于与提案中元素相关的每个评价标准。权重和通过标准在招标文件中包括,如果适用。

B.价格出价

授予特许权的另一种方式是强烈关注价格。可用的替代方案范围从给定的租金,但最大的收费到最大的租金和自由到私人运营商以设定收费。鉴于投资和质量要求的设定水平,赢家是:

  1. 提供终端服务权利的最高付款人。
  2. 提供终端用户支付最低价格的投标人。

在第一种选择中,港务局或政府机构的目标是收入最大化。这种支付通常是每年支付一次。第二种选择更关注港口用户的利益,确保价格最小化而不是收益最大化。第一个选项下的特许权费很少重新协商。相比之下,第二种选择的费用通常会重新协商,以便特许经营者最终能从其效率收益带来的租金中获得更大份额。

在某些情况下,特别是对于发展中国家的新终端发展,投标人必须引用他们把收入的一部分转给了政府. 然后,竞争以投标为基础,优先权将给予提供政府股份最高百分比的一方。

7.招标阶段

A.特许协议

后竞价阶段包括起草和签署特许协议合同的终止和重新谈判(如果有的话)。

特许权协议的设计或合同,从特许人的权利和义务开始,是任何特许的关键因素。特许协议中具体合同安排的主要原因之一与潜力有关信息不对称在委托/代理理论中描述。港务局(委托人)根据可用信息做出授予特许权的决定。虽然关于候选人的信息可能非常详细,例如财务状况、在其他港口的业绩或客户群,但港务局无法保证代理人能够实现其货运目标。因此,特许权协议通常采取以下形式:绩效合同为代理人(终端运营商)创造激励措施,以校长的利益行事。

特许权协议的具体设计、其监管制度、关税制度以及授予特许权的方式揭示了港口当局和政府机构的优先事项因此,在港口治理中发挥着重要作用。

重新谈判无论是由于契约的不完全性还是机会主义,都可以消除竞争性分配机制的好处。从本质上讲,拍卖获胜者将是最好的谈判者,而不一定是最好的基础设施运营商。应努力将重新谈判限制在非机会主义情况下,例如各方无法控制的意外事件。

特许协议通常包含一些条款,以保护码头运营商和港口当局不受任意和过早的影响消除. 但是,它也可以包括一些条款,使港务局能够(单方面)在码头运营商未达到某些预设绩效指标的情况下终止特许权。

b .吞吐量担保

最常见的性能条款在特许协议中涉及货物吞吐量.港务局或政府机构可以指出预期一个最低吞吐量由特许公寓保证,特别是对于现有的泊位或终端。这应该鼓励运营商销售港口服务,吸引海事贸易并优化终端和土地使用情况。In case the terminal operator does not meet the objectives as set in the concession agreement, a penalty will be paid to the port authority (e.g. a fixed amount per ton or TEU short) or, in the most extreme case, the concession will be rescinded.

原则上,吞吐量保证帮助安全合理的土地生产力水平,达到较高的终端利用率降低新来者的进入门槛.如果港口权限遵循撤回策略或通过利用率的终端重新分配某些部分,则尤其如此。港务局也可能考虑奖励终端运营商谁在表现出高于预期。

C.特许协议中制裁的有效性

让步协议可以对此有相当的影响港口的整体性能.设计不当的租赁合同可能会导致港口当局没有法律手段来惩罚效率低下的公司或单方面终止合同。由此产生的未充分利用有价值的土地和基础设施破坏了港口的增长潜力。

无论特许的明确目标是什么,每个租赁合同都应该包含一个明确的清单处罚如果规则被侵犯,则会产生。随着国际终端运营商的出现,一些航运公司分支机构,港口当局面临着有影响力和鞋类球员。激烈的竞争和对交通损失的恐惧可能会使港口当局更少遵守,并严格关于执行特许协议规则。

在一个精心定制的特许合同中,制裁是这样的:只有当不遵守规则是最优的时候,各方才不遵守规则。过多的处罚会给合同带来一种无效的僵化,这意味着仅仅如此应包括可靠的罚款在特许协议中。这意味着如果发生违规行为,港口权力将对港口权力有兴趣。例如,可以在终端运营商上施加惩罚以不符合最低吞吐量。不可信的罚款是无效的,因为他们在特许协议中的存在削弱了其可靠性和法律确定性。由于终端运营商不考虑它们,并且由于港口权限不强制执行违规行为,它获取诱使终端运营商违反规则或尝试挑战其不喜欢的任何决定的声誉。在具有强大和脚踏板市场参与者的环境中,这代表了港口权威的高度不良位置。

强制的威胁重罚, 如合同终止,可能损害港务局和码头运营商之间的关系,并可能缺乏信誉。解决办法可能是在让步协议中包括一系列惩罚措施。例如,经济处罚可以随着合同终止的最终制裁而递增。

港务局也可能考虑奖励终端运营商表现超出预期。处罚和奖金理想情况理,应反映其行为的经济成本和益处,防止或促进他们的行为。例如,处罚可能与未达到特许协议中所载的吞吐量的经济损失有关。经济损失包括与终端相关的要素(终端未充分利用)和更广泛的经济因素,例如错过的附加值和就业。


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